我國(guó)正處在一個(gè)關(guān)鍵的人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期。這樣的轉(zhuǎn)型會(huì)影響我國(guó)社會(huì)的方方面面，包括經(jīng)濟(jì)、金融、教育、日程生活等。作為我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要支柱，房地產(chǎn)業(yè)的走向也將受到人口結(jié)構(gòu)變化的影響。

  “人口紅利”時(shí)期結(jié)束，房產(chǎn)市場(chǎng)飛速增長(zhǎng)告一段落

  “人口紅利”是指一個(gè)國(guó)家由于勞動(dòng)力人口(15-64歲)增長(zhǎng)速度快于總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)速度而產(chǎn)生的各種有利影響。該“人口紅利”階段被稱(chēng)為一個(gè)國(guó)際的“人口紅利”時(shí)期。在過(guò)去幾年，我國(guó)幸運(yùn)在處在勞動(dòng)力人口高增長(zhǎng)階段，所以經(jīng)濟(jì)增速較快，經(jīng)濟(jì)規(guī)模超越多個(gè)世界老牌發(fā)達(dá)國(guó)家，躍居世界第二。然而，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)從2011年開(kāi)始，勞動(dòng)人口增長(zhǎng)率將長(zhǎng)期低于總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)率，這就意味著我國(guó)的“人口紅利”時(shí)期已經(jīng)結(jié)束。人口紅利的消失由多種因素造成。在我國(guó)，從上世紀(jì)80年代開(kāi)始，“計(jì)劃生育”政策長(zhǎng)期抑制人口出生。近三十年來(lái)持續(xù)的青少年人口減少導(dǎo)致未來(lái)進(jìn)入勞動(dòng)力階段的人口增長(zhǎng)比不過(guò)新中國(guó)成立后“嬰兒潮”時(shí)期出生的人口進(jìn)入老齡后的人口積累。“人口紅利”時(shí)代的結(jié)束，標(biāo)志中國(guó)將離開(kāi)高速增長(zhǎng)期，其中包括過(guò)去十年飛速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  置業(yè)最活躍人群減少，未來(lái)剛需和改善型住宅市場(chǎng)受抑制

  在我國(guó)，購(gòu)買(mǎi)住宅物業(yè)最活躍的人群為20-44歲的人口。這部分人或是成立自己的家庭而需要獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)的住房，或是事業(yè)成后有改善型需求。在2000年到2010年的前十年，該部分人口持續(xù)增長(zhǎng)，增加了6.3%，達(dá)到2010年的頂峰(5.5億人左右)。而在2010年到2020年的后十年，該部分人口將持續(xù)減少，到2020年，將減少10%左右。我國(guó)目前正處在后十年中，這部分置業(yè)最活躍人群的減少將同時(shí)減少剛性需求和改善型需求。如此，如果其他條件不變的話(huà)，面對(duì)這兩大置業(yè)者的樓盤(pán)交易規(guī)模將會(huì)出現(xiàn)下滑。

  勞動(dòng)力人口占比下降，未來(lái)商品住宅價(jià)格可能下行

  在新世紀(jì)的前十年，我國(guó)的勞動(dòng)力人口(15-64歲)占比持續(xù)上升，在2010年達(dá)到峰值(74%)。2011年到2014年間，該比例有所振蕩。從2014年開(kāi)始，該占比將持續(xù)下降。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)國(guó)家的勞動(dòng)力人口占比與其商品住宅價(jià)格的走勢(shì)一致。從下圖可以看出，我國(guó)在新世紀(jì)前12年的房?jī)r(jià)走勢(shì)與勞動(dòng)力人口占比基本一致；另一方面，從2014年開(kāi)始，商品住宅的成交價(jià)格很有可能隨著一起下行。然而，不可忽視的是，作為不動(dòng)產(chǎn)，房產(chǎn)的商品屬性和地域有著緊密的關(guān)系；而中國(guó)地域廣闊，地區(qū)間經(jīng)濟(jì)水平、物價(jià)水平和人民生活水平差異巨大。所以，各地區(qū)個(gè)城市的房?jī)r(jià)變化不會(huì)千篇一律。