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??“我們就像躺在‘油桶’上抽煙，隨時可能發(fā)生危險。”秦皇島燕大西苑小區(qū)業(yè)主張廣滿臉無奈地訴說著。

??這個擁有近萬名居民、70%住戶為燕山大學(xué)教職工及家屬的大型社區(qū)，其價值3000余萬元的消防系統(tǒng)已癱瘓逾十年。如今，若要恢復(fù)該消防系統(tǒng)，所需費(fèi)用高達(dá)上千萬元。

??來自業(yè)主們的反映稱，小區(qū)物業(yè)公司儕之虹物業(yè)服務(wù)有限公司第一分公司（以下簡稱“儕之虹物業(yè)”）為節(jié)省運(yùn)行成本，私自停止消防系統(tǒng)運(yùn)行，導(dǎo)致全系統(tǒng)癱瘓無法使用。為此，業(yè)主們多次投訴到當(dāng)?shù)卣块T，雖被消防部門多次處罰并下達(dá)整改決定，但儕之虹物業(yè)未采取實(shí)質(zhì)性措施，消防系統(tǒng)無法使用問題始終沒有有效解決。

??為了盡快推動問題解決，保障自身生命財(cái)產(chǎn)安全，業(yè)主們決定成立業(yè)主委員會，試圖以此推動問題的解決，也遭到當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的多次阻撓，未能撬動僵局。

??如今，修復(fù)消防系統(tǒng)需耗資千萬元，儕之虹物業(yè)試圖動用住宅專項(xiàng)維修資金解決，此舉遭到了大部分業(yè)主拒絕。“儕之虹物業(yè)為了節(jié)省消防系統(tǒng)每年幾十萬元的運(yùn)行成本，私自違法停止消防系統(tǒng)運(yùn)行，導(dǎo)致整個系統(tǒng)癱瘓成廢銅爛鐵。”張廣氣憤地告訴中國房地產(chǎn)報記者，“依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》，以及秦皇島市海港區(qū)消防救援大隊(duì)的處罰決定書等，完全可以判定消防系統(tǒng)癱瘓的責(zé)任全在物業(yè)公司，他們理應(yīng)出資恢復(fù)消防系統(tǒng)，絕不能違規(guī)動用我們的住宅專項(xiàng)維修資金！”

??一場圍繞責(zé)任歸屬、監(jiān)管效能與近萬人安全的拉鋸戰(zhàn)仍在持續(xù)。

??物業(yè)公司被多次處罰

??處罰決定書，記錄著秦皇島市燕大西苑消防系統(tǒng)無法有效運(yùn)行的歷程。

??“火災(zāi)自動報警系統(tǒng)未保持完好有效；部分防火門未保持完好有效；防火卷簾未保持完好有效；自動噴水滅火系統(tǒng)未保持完好有效；機(jī)械排煙未保持完好有效；部分疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明燈未保持完好有效。”

??2025年3月25日，秦皇島市海港區(qū)消防救援大隊(duì)發(fā)布的一份處罰單顯示，儕之虹物業(yè)因不及時消除火災(zāi)隱患，給予罰款3.65萬元的行政處罰。

??這并不是儕之虹物業(yè)第一次遭到行政處罰。自2022年起，儕之虹物業(yè)因秦皇島市燕大西苑消防問題連續(xù)4年罰款，罰款總額達(dá)16.6萬元。處罰依據(jù)清晰指向《消防法》第六十條——物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行維護(hù)管理職責(zé)。

??此外，儕之虹物業(yè)還被財(cái)政部罰款。據(jù)《信用中國》網(wǎng)站2024年12月2日發(fā)布的公告顯示，儕之虹物業(yè)服務(wù)有限公司因提供虛假材料謀取中標(biāo)被罰款2.63萬元，列入不良行為記錄名單，一年內(nèi)禁止參加政府采購活動。

??天眼查顯示，儕之虹物業(yè)服務(wù)有限公司成立于2005年，2021年6月之前叫秦皇島市宏添源物業(yè)服務(wù)有限公司，是一家以從事房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)，其控股股東是深圳市彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司。

??然而，這些罰單如同泥牛入海，整改杳無音信。“物業(yè)為節(jié)省每年數(shù)十萬元的運(yùn)行成本，直接對系統(tǒng)‘棄管’，導(dǎo)致價值3000多萬元的設(shè)備淪為廢銅爛鐵。當(dāng)癱瘓問題暴露后，物業(yè)竟將責(zé)任推給早已移交完畢的開發(fā)商燕大地產(chǎn)。”張廣表示。

??公開信息顯示，燕大西苑小區(qū)由秦皇島市燕大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“燕大地產(chǎn)”）開發(fā)建設(shè)，總建筑面積30萬平方米。2013年10月31日，秦皇島市人民政府政務(wù)服務(wù)中心出具的竣工聯(lián)合驗(yàn)收合格意見顯示，燕大西苑項(xiàng)目消防支隊(duì)驗(yàn)收意見為“合格”。

??燕大地產(chǎn)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的相關(guān)工作人員也向記者表示，“項(xiàng)目當(dāng)時驗(yàn)收是合格的，所有的設(shè)施、設(shè)備和圖紙全部移交給物業(yè)公司負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)。”

??儕之虹控股股東彩生活物業(yè)相關(guān)工作人員則稱，“消防系統(tǒng)在燕大地產(chǎn)交接前就不合格了，我是2015年參與這個項(xiàng)目的清潔工作，入職時正好趕上消防試水，當(dāng)時全是漏水的，地庫、樓層就沒有好地方。”

??記者致電儕之虹物業(yè)進(jìn)行采訪求證，該物業(yè)工作人員回應(yīng)稱，“對于具體情況我并不了解，我會將采訪事宜轉(zhuǎn)達(dá)給領(lǐng)導(dǎo)，若領(lǐng)導(dǎo)同意接受采訪，后續(xù)會聯(lián)系你”。截至發(fā)稿前，未收到儕之虹物業(yè)方面針對消防系統(tǒng)停滯之責(zé)的回復(fù)。

??據(jù)秦皇島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2024年4月16日《關(guān)于燕大西苑消防問題的答復(fù)》顯示，宏添源物業(yè)（儕之虹前身）2010年中標(biāo)前期物業(yè)并簽約備案，合同期滿后續(xù)簽4次。燕大地產(chǎn)提交資料證明2017年9月22日消防設(shè)施已移交物業(yè)，且《前期物業(yè)服務(wù)合同》明確規(guī)定物業(yè)負(fù)責(zé)“共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理”。秦皇島市海港區(qū)住建局2021年聯(lián)合檢查發(fā)現(xiàn)癱瘓問題后多次督促，物業(yè)均以“移交時已癱瘓”搪塞，僅增配滅火器。

??多位業(yè)主提供的官方回復(fù)文件均指向癱瘓責(zé)任在于儕之虹物業(yè)未履行合同及《消防法》第十八條規(guī)定的維護(hù)管理義務(wù)。

??據(jù)《消防法》第十八條顯示，同一建筑物由兩個以上單位管理或者使用的，應(yīng)當(dāng)明確各方的消防安全責(zé)任，并確定責(zé)任人對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設(shè)施和消防車通道進(jìn)行統(tǒng)一管理。住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)。

??專業(yè)房地產(chǎn)律師、北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，“物業(yè)公司長期不履行消防維護(hù)義務(wù)已構(gòu)成違法。依據(jù)《民法典》第942條，物業(yè)服務(wù)人負(fù)有‘妥善維修、養(yǎng)護(hù)’共有部分及‘采取合理措施保護(hù)業(yè)主安全’的法定義務(wù)，消防設(shè)施屬共有部分，物業(yè)長期不維護(hù)構(gòu)成根本違約。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第35條也明確規(guī)定，物業(yè)未履行合同導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受損的應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。”

??他進(jìn)一步分析表示，物業(yè)公司可能要承擔(dān)三類責(zé)任：民事責(zé)任，物業(yè)應(yīng)賠償一直不履行消防維護(hù)義務(wù)所造成的損失，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用；行政責(zé)任，消防部門可依法對物業(yè)公司進(jìn)行行政處罰；刑事責(zé)任，若物業(yè)拒不整改且存在重大安全事故隱患，還可能涉嫌因拒不執(zhí)行重大事故隱患整改決定構(gòu)成危險作業(yè)罪。

??10年維權(quán)路

??與癱瘓的消防設(shè)施相伴的，是業(yè)主們艱難曲折的10年維權(quán)路。

??“我們從2014年就開始維權(quán)，這是第三波了。”一位參與維權(quán)的業(yè)主說，我們的核心訴求很明確，成立業(yè)主委員會，監(jiān)督物業(yè)履職；依法恢復(fù)消防系統(tǒng)；厘清責(zé)任，拒絕用業(yè)主的住宅維修資金為物業(yè)失職買單。

??維權(quán)過程中，業(yè)主們遭遇了業(yè)委會成立受阻的困境。2024年，業(yè)主們試圖成立業(yè)委會，以更好地維護(hù)自身權(quán)益，卻遭秦皇島市白塔嶺街道辦事處以籌備組“脫離街道指導(dǎo)監(jiān)督”“拒不接受意見”“未在法定期限內(nèi)召開業(yè)主大會”為由，于4月29日下發(fā)籌備組解散通知。事實(shí)上，這是繼2014年、2017年后第三次業(yè)委會“難產(chǎn)”。

??業(yè)主們質(zhì)疑街道辦工作人員與儕之虹物業(yè)公司勾結(jié)，阻撓業(yè)委會成立，秦皇島市白塔嶺街道辦事處則堅(jiān)稱是嚴(yán)格依法指導(dǎo)。

??針對業(yè)委會成立情況以及小區(qū)消防后續(xù)整改問題，記者嘗試聯(lián)系多方了解情況，秦皇島市燕大西苑社區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“接受正式采訪需報備，先跟我們街道辦聯(lián)系后同意接受采訪再溝通”。

??記者也多次致電秦皇島市海港區(qū)白塔嶺街道辦主管社區(qū)建設(shè)和物業(yè)監(jiān)督管理辦公室相關(guān)工作人員，電話均未接聽；微信聯(lián)系海港區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)辦相關(guān)工作人員，在得知采訪緣由后未回復(fù)，再次詢問發(fā)現(xiàn)被刪除；致電致函到秦皇島市海港區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，截至發(fā)稿也未收到回復(fù)。

??王玉臣表示，“若相關(guān)部門處罰但未執(zhí)行或未推動解決，可能構(gòu)成失職。業(yè)主可視情況向紀(jì)委監(jiān)察部門投訴反映。”

??千萬元修復(fù)費(fèi)，誰來買單？

??十年癱瘓，數(shù)載維權(quán)，層層監(jiān)管，多次處罰與責(zé)令，未能換來消防系統(tǒng)的重生。燕大西苑困境折射出物業(yè)管理亂象與業(yè)主維權(quán)之路的艱難。

??面對估計(jì)超千萬元的修復(fù)費(fèi)用（由兩家消防公司估算得出），2023年9月，儕之虹物業(yè)向秦皇島市住建局申請住宅專項(xiàng)維修資金，預(yù)算金額約350.57萬元（最終不超過此額），用于A1-A12高層、公建及車庫的消防維修改造，目標(biāo)滿足消防驗(yàn)收規(guī)范。啟動程序需“雙三分之二”業(yè)主參與表決且“雙過半”同意。

??此舉遭到大部分業(yè)主的強(qiáng)烈反對。“這是我們的房屋養(yǎng)老錢，憑什么為物業(yè)的失職買單？”一位業(yè)主表示，依據(jù)《民法典》、物業(yè)合同及《秦皇島市物業(yè)管理?xiàng)l例》顯示，消防設(shè)施的日常維護(hù)、養(yǎng)護(hù)責(zé)任依法應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

??另根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十五條第四項(xiàng)明確規(guī)定：“根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，不得從維修資金中列支。”

??雙方爭執(zhí)不下，維修計(jì)劃因此擱置。

??王玉臣表示，消防設(shè)施屬“共用設(shè)施設(shè)備”，依法可使用維修資金（《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第18條）。但需排除“應(yīng)由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)的費(fèi)用”（該辦法第25條）。具體責(zé)任要看雙方證據(jù)，若無法分辨可鑒定。若開發(fā)商交房時存在問題，也要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但不能豁免因物業(yè)不作為的擴(kuò)大損失賠償責(zé)任。

??他進(jìn)一步表示，“若因物業(yè)公司的長期失職導(dǎo)致出現(xiàn)當(dāng)前的嚴(yán)重結(jié)果，巨額維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)優(yōu)先由物業(yè)公司承擔(dān)。若物業(yè)無力承擔(dān)或拒不承擔(dān)，政府應(yīng)啟動應(yīng)急預(yù)案。緊急情況下，政府可先行墊資修復(fù)，再向物業(yè)追償。”

??他建議，要切實(shí)壓實(shí)物業(yè)責(zé)任，建立物業(yè)信用懲戒機(jī)制，對消防失職企業(yè)限制承接新項(xiàng)目，并嚴(yán)格執(zhí)法；推動物業(yè)費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量掛鉤，推動物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的透明與監(jiān)督機(jī)制；改革維修資金機(jī)制，可簡化應(yīng)急使用程序（如住建部門直接審批），探索政府、業(yè)主、物業(yè)共擔(dān)費(fèi)用的維修基金補(bǔ)充機(jī)制；強(qiáng)化政府監(jiān)管，消防、住建部門建立聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，對屢罰不改的物業(yè)強(qiáng)制清退；將老舊小區(qū)消防改造納入民生工程，提供財(cái)政補(bǔ)貼。

??對于業(yè)主維權(quán)，王玉臣建議，業(yè)主可依法提起相關(guān)民事訴訟，要求物業(yè)履行維修義務(wù)、賠償損失。成立業(yè)主大會和業(yè)委會訴訟更方便；可向相關(guān)部門提起違法查處申請或申請強(qiáng)制執(zhí)行處罰決定，若相關(guān)部門不作為可提起行政復(fù)議、訴訟；還可核查監(jiān)督物業(yè)整體服務(wù)，挖掘其它未盡職行為并采取法律手段。

??燕大西苑的困境，亟待一個有力的破局者。