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??“國(guó)企背書(shū)·年返10%·智慧菜場(chǎng)"——當(dāng)這類(lèi)極具誘惑性的投資標(biāo)語(yǔ)出現(xiàn)在下沉市場(chǎng)的商鋪廣告中，浙江投資者張華（化名）未能抵御住"躺著賺錢(qián)"的誘惑。

??然而，這個(gè)由南通市崇川國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)控股(集團(tuán))有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)崇川國(guó)控）開(kāi)發(fā)、2023年12月開(kāi)業(yè)的星光域集貿(mào)市場(chǎng)，在運(yùn)營(yíng)9個(gè)月后悄然關(guān)停，揭開(kāi)了一場(chǎng)針對(duì)中小投資者的產(chǎn)權(quán)式商鋪暴雷序幕。

??從南通到昆山，江蘇多地出現(xiàn)的“紙面旺鋪"暴露出商業(yè)地產(chǎn)分割銷(xiāo)售模式的法律漏洞與投資陷阱。

??國(guó)企背書(shū)下的“穩(wěn)賺”幻象

??作為南通市菜市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的示范項(xiàng)目，星光域集貿(mào)市場(chǎng)自2023年11月啟動(dòng)便自帶多重光環(huán)：崇川國(guó)控持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)并負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，宣稱(chēng)打造"交易信息化、管理智慧化"的新型市場(chǎng)。

??“中介說(shuō)這是政府主導(dǎo)的民生工程，審批手續(xù)齊全，還有專(zhuān)業(yè)商管公司托管，年回報(bào)率不低于10%。"張華回憶，5平方米的格子鋪總價(jià)9萬(wàn)元，中介當(dāng)場(chǎng)返現(xiàn)1萬(wàn)元作為首年租金，這樣的"穩(wěn)賺"模式讓他果斷簽約。

??然而現(xiàn)實(shí)迅速崩塌。2024年9月，張華發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)已人去樓空，僅剩幾家沿街商鋪苦撐。

??張華告訴記者，星光域集貿(mào)市場(chǎng)剛開(kāi)業(yè)那會(huì)兒人氣還是不錯(cuò)的，但因價(jià)格高、種類(lèi)少，漸漸人氣越來(lái)越差。

??周邊居民透露，該市場(chǎng)因商品價(jià)格高于傳統(tǒng)菜場(chǎng)、目標(biāo)客群與小區(qū)住戶重合度低，開(kāi)業(yè)半年后客流銳減。

??這家菜市場(chǎng)的最大購(gòu)買(mǎi)力，無(wú)疑是崇川星光域的業(yè)主。但據(jù)星光域業(yè)主透露，小區(qū)入住率不高且住戶多為年輕人，與菜市場(chǎng)的目標(biāo)客群不符。

??其次，因?yàn)閮r(jià)格偏高，周邊小區(qū)的住戶也很少來(lái)這里消費(fèi)，他們寧可“多走兩步路”去北邊的秦灶菜市場(chǎng)，因?yàn)槟抢镄詢r(jià)比更高、人氣更旺、煙火氣十足。

??據(jù)知情人士透露，目前菜市場(chǎng)正在重新招商，重新開(kāi)業(yè)的具體時(shí)間尚未明確。

??更令投資者震驚的是，這個(gè)打著”國(guó)企運(yùn)營(yíng)"旗號(hào)的項(xiàng)目，在停業(yè)后被曝正尋求私人承包接盤(pán)，而崇川區(qū)相關(guān)部門(mén)明確表示"投資行為不在監(jiān)管范圍"。

??記者多次撥打崇川菜市場(chǎng)管理方電話，截至發(fā)稿，始終處于忙音狀態(tài)。

??跨區(qū)域復(fù)制的分割銷(xiāo)售套路

??當(dāng)張華還在為維權(quán)奔走時(shí)，2025年初，昆山玉山鎮(zhèn)的嘉福智慧生鮮集市以幾乎相同的模式進(jìn)入公眾視野。

??2025年初，張華偶然在短視頻平臺(tái)上刷到，中介通過(guò)話術(shù)營(yíng)造熱銷(xiāo)氛圍，瞄準(zhǔn)中老年投資者推出4~10平方米的“格子鋪"，宣稱(chēng)”7年回本、年化收益10%"。

??從張華提供的視頻可見(jiàn)，該項(xiàng)目位于昆山市玉山鎮(zhèn)，名為嘉福市集項(xiàng)目。

??視頻顯示的銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，有十多位老年人坐在其中，身旁不時(shí)有中介喊著“恭喜老板喜提商鋪一套”來(lái)營(yíng)造氛圍。

??記者留意到，老人們購(gòu)買(mǎi)的并非傳統(tǒng)攤位，而是一個(gè)個(gè)狹小隔間，也就是俗稱(chēng)的“格子鋪”。張華透露，嘉福智慧生鮮集市由蘇州嘉弘瑞商管公司運(yùn)營(yíng)，銷(xiāo)售則由昆山名順?lè)康禺a(chǎn)策劃代理有限公司負(fù)責(zé)，對(duì)外宣傳用的是嘉弘瑞的名號(hào)。

??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方蘇州嘉弘瑞商管公司與銷(xiāo)售方昆山名順地產(chǎn)玩起"產(chǎn)權(quán)魔術(shù)"：以200萬(wàn)元定金購(gòu)得18間總面積1500平方米的現(xiàn)房商鋪后，在未辦理過(guò)戶的情況下，將每100平方米物理空間拆分為10個(gè)"獨(dú)立鋪位"對(duì)外銷(xiāo)售，導(dǎo)致一本房產(chǎn)證對(duì)應(yīng)10個(gè)按份共有人。

??這種未獲規(guī)劃審批的虛擬分割銷(xiāo)售，已涉嫌違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》關(guān)于"不得擅自變更規(guī)劃許可內(nèi)容"的規(guī)定。

??北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，相關(guān)方在未取得屬地住建和規(guī)劃部門(mén)前置審批時(shí)，不得私自對(duì)商鋪拆零分割，不得擅自改變商鋪布局與結(jié)構(gòu)，破壞建筑原始規(guī)劃。

??依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，任何單位和個(gè)人不得擅自變更規(guī)劃許可內(nèi)容，這種未經(jīng)審批的行為明顯違法。在房地產(chǎn)規(guī)定中，商業(yè)用房建設(shè)、銷(xiāo)售及使用性質(zhì)變更有嚴(yán)格流程，私自操作擾亂市場(chǎng)秩序，損害其他業(yè)主權(quán)益，給產(chǎn)權(quán)登記和經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。

??按規(guī)定，虛擬分割，拆大改小對(duì)外銷(xiāo)售的，必須先行辦理產(chǎn)權(quán)分割登記手續(xù)；因經(jīng)營(yíng)需拆分銷(xiāo)售大面積商鋪的，必須提前向住建局、規(guī)劃局等主管部門(mén)提交申請(qǐng)，說(shuō)明必要性、規(guī)劃方案和影響評(píng)估，獲批后方可銷(xiāo)售，否則將面臨法律懲處。

??不過(guò)，張華告訴記者，住建部門(mén)給他的回復(fù)是，嘉福生鮮項(xiàng)目所涉商鋪的產(chǎn)權(quán)已登記在個(gè)人名下，不適用《商品房銷(xiāo)售管理辦法》。

??"他們混淆一手房和二手房概念，隱瞞按份共有性質(zhì)，甚至可能存在一鋪多賣(mài)。"張華指出，當(dāng)投資者要求查看房產(chǎn)證時(shí)，中介始終拒絕提供。

??此外，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)分割拆零商鋪，即便承諾返租，開(kāi)發(fā)商違約風(fēng)險(xiǎn)也未必小，畢竟商鋪盈利與否需正式運(yùn)營(yíng)后才知曉。拆零分割銷(xiāo)售需多部門(mén)審批通過(guò)才能進(jìn)行實(shí)體分割售賣(mài)。

??張華在得知項(xiàng)目公開(kāi)售賣(mài)后，第一時(shí)間選擇報(bào)警，當(dāng)?shù)鼐揭允聦?shí)依據(jù)不足為由不予立案。隨后張華前往昆山市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局咨詢，該局調(diào)查發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目因運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)已暫停房產(chǎn)證辦理。

??目前，不動(dòng)產(chǎn)交易中心要求現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)"是否存在一鋪多賣(mài)"時(shí)，銷(xiāo)售方因無(wú)法召集全部買(mǎi)家陷入僵局。

??張華透露，目前涉事方企圖通過(guò)司法拍賣(mài)繞過(guò)監(jiān)管，且已前往金華尋找新項(xiàng)目。記者以咨詢者身份聯(lián)系商鋪中介，對(duì)方稱(chēng)項(xiàng)目采取包租模式，年化收益率達(dá)10%。當(dāng)問(wèn)及有無(wú)房產(chǎn)證，對(duì)方稱(chēng)有，可當(dāng)記者要求出示產(chǎn)證和商鋪照片時(shí)，對(duì)方卻拒絕提供。目前，記者尚未聯(lián)系上購(gòu)買(mǎi)該商鋪的投資人。

??4月5日，記者以投資者身份前往該商鋪時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)有幾名銷(xiāo)售人員，記者上前詢問(wèn)是否在售賣(mài)商鋪時(shí)，對(duì)方很警覺(jué)的避開(kāi)。

??法律專(zhuān)家解析三大風(fēng)險(xiǎn)陷阱

??在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，商鋪分割銷(xiāo)售的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，其中的法律合規(guī)性與潛在風(fēng)險(xiǎn)備受關(guān)注。

??值得注意的是，這類(lèi)項(xiàng)目普遍選擇下沉市場(chǎng)作為目標(biāo)，利用中小投資者對(duì)"國(guó)企背書(shū)""政府項(xiàng)目"的信任，以及對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)則的不熟悉實(shí)施套路。目前多地監(jiān)管部門(mén)已介入調(diào)查，但投資者面臨的產(chǎn)權(quán)不清、資金追回難等問(wèn)題，仍需通過(guò)司法途徑解決。

??市場(chǎng)上常見(jiàn)諸如“主力面積6 – 10平方米，可靈活選擇，總價(jià)低收益穩(wěn)定，可托管可自營(yíng)，一次性買(mǎi)斷全款12萬(wàn)元”這類(lèi)極具吸引力的宣傳語(yǔ)。王玉臣律師提醒，這種借助“高周轉(zhuǎn)”模式快速回籠資金的方式，其測(cè)算可獲得的收益高達(dá)實(shí)際物業(yè)估值的三倍。然而，這背后隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金鏈斷裂，整個(gè)項(xiàng)目極易崩盤(pán) 。

??此外，銷(xiāo)售方所宣稱(chēng)的“8：2租金分成”也暗藏玄機(jī)。其實(shí)際操作是需先扣除運(yùn)營(yíng)成本，剩余部分才按比例分配。倘若項(xiàng)目出現(xiàn)大量空置情況，投資者最終獲得的實(shí)際年化收益可能會(huì)遠(yuǎn)低于預(yù)期，使投資者利益遭受?chē)?yán)重?fù)p害 。

??實(shí)際上，全國(guó)各地許多區(qū)域已相繼出臺(tái)法規(guī)，明確分割商鋪是不允許銷(xiāo)售和轉(zhuǎn)讓的。蘇州市吳江區(qū)曾出現(xiàn)過(guò)規(guī)劃許可證上明確規(guī)定一至三層裙樓部分商鋪不可分割銷(xiāo)售，在未辦理規(guī)劃變更的情況下，開(kāi)發(fā)商私自將預(yù)售許可證上的商鋪進(jìn)行分割銷(xiāo)售，導(dǎo)致業(yè)主購(gòu)買(mǎi)無(wú)產(chǎn)權(quán)虛擬商鋪的案例。這表明在蘇州特定區(qū)域，對(duì)于有規(guī)劃限制的商鋪分割銷(xiāo)售是被認(rèn)定違法的。

??北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣指出三大核心風(fēng)險(xiǎn)：1.產(chǎn)權(quán)分割合法性存疑：根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及商業(yè)地產(chǎn)管理規(guī)定，拆零銷(xiāo)售需提前向住建、規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)，完成產(chǎn)權(quán)分割登記后方可銷(xiāo)售。目前多地項(xiàng)目在未獲審批情況下虛擬分割，實(shí)質(zhì)是"賣(mài)圖紙而非賣(mài)產(chǎn)權(quán)"。2.售后返租暗藏違約風(fēng)險(xiǎn)：銷(xiāo)售方承諾的高回報(bào)率多基于理想測(cè)算，實(shí)際需扣除運(yùn)營(yíng)成本后按比例分成。當(dāng)項(xiàng)目空置率高企時(shí)，投資者收益可能歸零。蘇州吳江曾出現(xiàn)類(lèi)似案例，因規(guī)劃限制分割銷(xiāo)售被認(rèn)定違法。3.非法集資邊界模糊：若銷(xiāo)售方承諾固定回報(bào)并歸集資金池，可能觸及《防范和處置非法集資條例》。

??北京市公安局經(jīng)濟(jì)犯罪偵查總隊(duì)曾發(fā)出過(guò)風(fēng)險(xiǎn)提示：銷(xiāo)售方承諾“售后返租”，可當(dāng)你真正投資后，卻遲遲無(wú)法兌現(xiàn)承諾，導(dǎo)致?lián)p失。以分紅為噱頭，吸引投資的行為，均可視為非法集資。

??（應(yīng)受訪者要求 文中張華為化名）